中西部城市房地产高依赖预警:西安经济“摔跤”

对部分城市来说,房地产对经济的拉动作用十分突出。但在“房住不炒”的背景下,此类房地产高依赖度城市的经济脆弱性也被放大。

近期,各个城市上半年经济数据正陆续发布,其中西安的“成绩单”让人惊讶。

今年一季度,西安市地区生产总值同比增长8.6%,高于去年同期0.5个百分点,排名全国城市增速榜前列。但今年上半年,西安经济增速却降至7%,下滑了1.6个百分点,如果单看二季度,增速下滑幅度则更大。

如果对西安市统计局发布的数据进行仔细分析可以发现,房地产投资对其经济增速起到重要影响。

西安经济二季度摔跤

那为何西安一季度的经济增长势头创下2015年一季度以来的新高,而到了二季度却显著下降呢?

对比西安一季度和上半年的主要数据来看:一季度,西安市规模以上工业增加值同比增长12.0%,上半年这一数据降为8.7%;一季度,西安市固定资产投资同比增长11.9%,上半年固定资产投资(不含农户)同比增长2.2%,比一季度回落9.7个百分点。

虽然西安工业经济有所回落,但依然保持坚挺,8.7%的增速仍然位列全国前列。但作为投资拉动型的地方经济,西安的固定资产投资下滑得厉害,对其经济增长显然形成了很大的拖累。

对西安市统计局公布的数据再进一步分析就会发现,在固定资产投资中,房地产开发投资在二季度出现“跳水”。一季度,西安房地产开发投资同比增长15.9%,比上年同期提高12.4个百分点;而上半年,这一数据同比下降1.1%。

西安2018及2019年上半年房地产开发投资增速趋势

西安2018及2019年上半年房地产开发投资增速趋势


西安2018及2019年上半年商品房销售面积增速趋势

西安2018及2019年上半年商品房销售面积增速趋势


不仅如此,今年上半年,西安市民间投资增长5.3%,较上年同期回落10.2个百分点,较1~5月回落15.3个百分点。西安市统计局认为,今年以来,西安市民间投资增速回落,是受房地产开发投资下行影响。

与此同时,上半年,西安其他的经济指标都相对平稳,甚至增长。综合来看,二季度西安房地产开发投资的大幅下滑与西安经济增速的下滑显示了正相关性,可以说是重要影响因素。

一位陕西房地产研究人士向第一财经记者表示,这也与陕西用地指标不无关系。

4月23日,陕西省自然资源厅发布《关于暂停受理建设用地报建的函》,显示2019年1~4月,陕西省审查上报的建设用地总面积4.83万亩,其中新增面积2.3万亩,已达到2018年度计划可预支20%的上限。因此从4月23日起,暂停受理各地建设用地报件。

此外还有调控升级的因素。自2017年人才争夺战以来,西安先后7次升级调整户籍政策,推出了“史上最宽松”的户籍准入新政策。与之相伴的是西安房地产市场的持续火爆。国家统计局数据显示,截至2019年6月,西安新建商品住宅价格环比已连续40个月上涨;6月,西安新房销售价格同比上涨25.2%,涨幅连续7 个月位居70城榜首。

在“房住不炒”的背景下,今年6月,西安发布了《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》,房地产调控正式升级。

这一调控政策对从西安市外迁入户籍的居民家庭在限购区域范围内购买商品住房或二手住房,设置了社会保险或个人所得税的时限限制,并将临潼区纳入住房限购范围。这一更为严厉的限购政策给其房地产市场带来很大影响。

西安市统计局数据显示,今年购置土地明显下降。上半年,房地产开发企业土地购置面积21.05万平方米,同比下降78.6%;土地成交价款13.55亿元,下降57.2%,降幅分别较上年同期扩大33.8个百分点和收窄11.0个百分点。

为什么房地产开发投资对西安经济的影响较大呢?从房地产依赖度,即房地产开发投资额占城市GDP的比重来看,2017年,西安以31.2%的房地产依赖度在全国主要城市中位居第二,2018年西安没有发布房地产开发投资总额数据。

还有哪些城市房地产依赖度高?

在4个直辖市和31个省会城市中,由于部分城市2018年的相关数据没有公布,第一财经记者从中统计了20个城市的房地产依赖度,发现中西部城市的房地产依赖度相对比较高。

其中,房地产依赖度超过30%的城市除了西安还有郑州。统计公报显示,2018年,郑州全市累计完成房地产开发投资3258.4亿元,当年郑州的地区生产总值为10143.32亿元,其房地产依赖度为32.12%。

与西安相类似,郑州的房地产开发投资也在逐渐下滑。今年上半年,郑州累计完成房地产开发投资1447.4亿元,同比下降2.1%,增速较去年同期回落9.2个百分点。从走势看,1~2月,房地产开发投资增长3.4%,为上半年最高点,其余月份在2.1%~-2.1%的区间内运行,持续在低位运行。

再从房地产企业到位资金来看,上半年,郑州房地产开发企业本年到位资金1619.3亿元,同比增长2.5%。其中,国内贷款195.7亿元,同比增长15.5%,占比为12.1%,占比较去年同期增加1.4个百分点;自筹资金773.6亿元,同比下降16.5%,占比为47.8%,占比较去年同期减少10.9个百分点。

继西安和郑州之后,房地产依赖度超过20%的城市还有西宁、兰州、乌鲁木齐、重庆,分别是22.72%、21.46%、20.12%和20.86%。可以看出,西北省会城市的房地产依赖度都比较高。另外,中部的武汉、合肥也接近20%,分别是18.72%和19.52%。

武汉市统计局数据显示,今年上半年,武汉市房地产开发投资在15个副省级城市中排第1位,排位与上年同期持平,比1~5月提高2位,总量比第2名杭州多46.64亿元,比第3名广州多72.68亿元。

虽然一些城市房地产依赖度相对并不高,但保持增长势头。比如,太原今年上半年房地产开发投资占全市投资的比重为56.9%,比上年同期提高1.4个百分点;对全市投资增长的贡献率为70.1%,拉动全市投资增长7.4个百分点。

这种依赖房地产拉动投资,继而推动经济增长的模式越来越难以为继,尤其是在土地、环保等资源约束下,有些城市的房地产开发投资更是面临骤降。比如,银川2018年全年完成房地产开发投资295.25亿元,比上年下降26.7%,其中,住宅开发投资198.20亿元,下降17.5%;商品房施工面积3795.57万平方米,下降8.4%。

近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


标签: 西安

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